Habt ihr euch am Arbeitsplatz auch schon mal gedacht: „Bei diesem Lärm kann doch keiner arbeiten!“? Wer davon träumt, den Krach und Dreck einer Sanierung einfach abzustellen, kann sich über ein aktuelles Urteil des OLG Frankfurt freuen. Eine Kanzlei hat sich gegen die Umbaupläne des Vermieters gewehrt und gewonnen.
Warum dieser nicht einmal außerhalb der Bürozeiten sanieren darf, lest ihr hier…
Kanzlei will weder ausziehen noch Baulärm ertragen
Das Frankfurter Westend liegt zentral und bietet gute Nachbarschaft. Kein Wunder also, dass es bei Ärzten, Anwälten und Banken hoch im Kurs steht. Eine Bank, die dort ein Gebäude erworben hat, hatte demnach große Pläne und kündigte umfassende Modernisierungsarbeiten des Hauses an. Dabei hatte sie jedoch die Rechnung ohne die Anwaltskanzlei gemacht, die im vierten Stock des Gebäudes sitzt. Denn die wollte erstens nicht – wie von der vermietenden Bank nahegelegt – vorzeitig ausziehen und zweitens auch nicht bei Baulärm, Erschütterung und Schmutz arbeiten.
Als die Bank mit der lautstarken Entkernung des Gebäudes begann, erließ das Landgericht Frankfurt auf Antrag der Kanzlei eine einstweilige Verfügung. Denn, so das Gericht, den Mitarbeitern der Kanzlei sei es nicht zuzumuten, bei diesem massiven Baulärm zu arbeiten…
Kanzlei muss Schlagbohrer und Baustaub nicht dulden…
Und auch das OLG Frankfurt gab den Rechtsanwälten Recht. Denn im Mietvertrag ist die Nutzung der Räumlichkeiten im vierten Stock als Rechtsanwalts- und Notariatsbüro geregelt. Deswegen müsse der Vermieter „Störungen dieses vertragsgemäßen Gebrauchs, insbesondere durch Lärm, Erschütterungen, Staub, Verschmutzungen oder sonstige Immissionen grundsätzlich […] unterlassen und zugleich solche Störungen durch Dritte ab[zu]wehren.“ Eine umfassende Entkernung würde außerdem den Rahmen dessen sprengen, was bei einem Vermieterwechsel normalerweise an Maßnahmen zu erwarten sei. Laut Urteil vom 12.03.2019, Az. 2 U 3/19 müssen „geistige Tätigkeiten“ in Büroräumen ungestört durchgeführt werden können. Wenn die Kanzlei also wegen der Baustelle nicht arbeiten kann, dann darf eben nicht saniert werden.
… auch nicht nachts und am Wochenende
Halb so schlimm, denkt ihr jetzt vielleicht. Sollen die eben nachts und am Wochenende modernisieren. Aber auch das muss die Kanzlei nicht dulden, entschied das OLG. Denn schließlich darf diese die Büroräume laut Mietvertrag ohne zeitliche Einschränkung nutzen. Und wie wir alle wissen, arbeiten Anwälte und Notare auch gerne mal zu nachtschlafender Zeit und am Wochenende. Tja, und die sanierungswütige Bank? Die muss sich mit ihren Baumaßnahmen nun bis Ende 2023 gedulden, dann nämlich endet der Mietvertrag der Kanzlei.
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